济南市物业管理行业协会关于编写“物业企业风险与防范及案例分析使用读本”（或者手册）计划安排及实施方案的通知

时间：2013.11.28

关于编写“物业企业风险与防范及案例分析使用读本”（或者手册）计划安排及实施方案的通知

各参与编写的有关物业企业：

????现将协会确定“关于编写《物业企业风险与防范及案例分析使用读本》计划安排及实施方案的通知”印发给你们，协会拟定的各章节简要内容仅供参考，希望各参与编写单位的领导高度重视，充分认识编写《物业企业风险防范及案例分析使用读本》的重要性、必要性，在编写过程中要开阔思路、精心组织、尽职尽责、精益求精，按照各自承担的任务，组织有关人员，集中时间，集中力量，努力确保编写的内容丰富，条理清楚、通俗易懂、便于理解、使用性强。请各编写物业企业按时完成。

一、?编写“物业企业风险防范与案例分析使用读本”

（或者手册）的指导思想和目的

近几年，随着我国社会主义市场经济的不断发展，物业管理对改善居住环境、促进文明社区建设、提供城市管理服务水平发挥了积极的作用，但由于物业管理涉及到的利益主体日益增多，加之《物权法》、《物业管理条例》及司法解释的颁布实施，广大业主的维权意识不断提高，物业服务企业在经营管理过程中遇到的各种风险与纠纷呈现多元化发展趋势，已成为社会各界普遍关注的焦点、热点、难点问题，困扰着物业服务企业健康正常发展，如何加强物业服务企业风险与防范，已引起各级主管部门的高度重视。市局恒志局长对物业服务企业风险与防范工作非常重视，多次要求物业协会作为物业行业组织部门，加强对物业服务企业的风险与防范工作调研，加强对物业服务企业风险与防范知识的培训，抓紧编写物业服务企业风险与防范手册，为物业服务企业提供风险与防范的法律依据和政策指导，引导物业服务企业依法管理，依法规避和化解企业风险。按照张局长的要求，协会近几年来针对物业服务企业在经营过程中的风险点进行专题调查，针对物业企业风险与防范问题，先后推出了多项防范物业服务企业风险对策和举措，如：物业企业风险的调查研究、协会牵头集体统保、开展仲裁服务进社区活动、邀请专家讲课、组织物业服务企业参加风险与防范培训班等一系列举措，受到了物业企业的广泛好评。有些物业企业在实践工作中做了大量富有成效的工作，积累一定的经验，但就物业服务企业风险与防范具有预见性、指导性的规范系统和可操作化的完整的书面材料在我市还没有形成。因此，这项工作就成为今年乃至长期致力研究和解决的重点课题。协会在深入调研和广泛征求物业企业的意见的基础上，决定组织有关人员在2014年3月30日之前完成编写“物业企业风险防范与案例分析读本”任务。

二、?参与编写“物业企业风险防范与案例分析使用读

本”（或者手册）的物业服务企业

1、?山东省诚信行物业管理有限公司????王宏杰

2、?山东凯瑞物业服务有限公司????????韩瑞双

3、?济南新汇物业管理有限公司????????吴洪杰

4、?润华集团山东物业管理有限责任公司????杨立群

5、?江苏路劲物业服务有限公司济南分公司??徐玉章

6、?山东高速实业发展有限公司?????????张朝

7、?山东保利物业管理有限公司?????????武军

8、?鑫苑物业服务有限公司山东分公司???何勇

9、?江泰保险经纪股份有限公司?????????蔡霁阳

10、?山东豪才律师事务所???????????????王辉

11、?物业主管部门、物业协会有关人员

三、?关于编写“物业企业风险防范与案例分析使用读

本”有关章节的简要内容及编写工作的分工

第一章：物业企业法律风险（拟定编写20个页码左右）。

本章由山东诚信行物业管理有限公司负责撰写。

第一节：物业企业风险

第二节：物业企业的法律风险

第三节：物业企业的法律风险防范

编写的基本要求:1）定义，2）分析特征、特点或构成，

3)在业务实务的类型，4）对物业实务的影响，5）风险防范的作用，6）有关法律风险的法律依据。

第二章：物业服务项目的介入风险与防范或者说物业企业的经济合同风险与防范（拟定编写35?—40个页码）。本章由山东凯瑞物业服务有限公司负责撰写。

第一节:合同的签订风险与防范

第二节:合同的履行风险与防范

第三节:合同的解除与终止风险防范

编写本章的基本内容其实就是从早期介入—前期合同管理—日常管理—依法撤离等整个过程。编写的要求：

1）定义

2)风险表现形式或风险类型，列举类型并就现实中的问

题可举例说明。

3）风险防范：

A.事先防范措施与建议

B.事中防范

C.事后防范

4）风险防范的作用

案例分析描述要求:

每一节的后面都要列举案例分析。案例分析编写的描述基本要求是:案情摘要、案情、依法处理结论（依法院判决、仲裁裁决、保险赔偿等依法作出的结论），决不能以我们物业企业各自实践经验或者友好协商解决作为解决依据。在实践工作中经验的描述应在不违反国家法律、法规的前提下可以进行描述。其他章节对案例的描述要求也按此要求进行编写描述。

第三章：物业企业的用工风险与防范（拟定编写30个页码左右）。本章由润华集团山东物业管理有限责任公司负责撰写。

第一节：劳动合同签订风险防范

第二节：劳动合同履行的风险与防范

第三节：劳动合同的解除或终止风险与防范

第四节：劳动合同非法律风险与防范

案例分析编写要求，按第二章案例编写要求进行描述。

第四章：物业管理责任引起侵权责任风险与防范（拟定编写50—55个页码左右）。本章由江苏路劲物业服务有限公司济南分公司负责撰写。

第一节：管理服务风险及防范

一、?管理类：（财务、合同、用工、安全、上岗资格及

年检）

二、?服务类：（标示、警示、特约服务）

三、?突发类：（停水电事件、媒体发布负面报道、水侵

事件、群诉事件）

第二节：设施设备风险及防范

一、?办公设备类：（电子产品）

二、?交通安全类：（交通事故、道路、道闸）

三、?消防安全类：（烟感、温感、喷淋、声光控）

四、?机械车库类：(设备损坏车辆)

五、?配用电类：（电梯、水泵、风机、配电柜）

六、?给排水类：（水系、喷泉、管道）

七、?共用设施类：（游场乐设施）

八、?管理档案资料

第三节：不可抗力风险及防范

暴风雨、暴风雪、台风、地震、泥石流、洪水、蚊虫、流行性疾病等原因。

案例分析编写要求，按第二章案例分析编写要求进行描述。

第五章：与物业企业有关主体的法律风险与防范（拟定编写30—40页码左右）。本章由鑫苑物业服务有限公司山东分公司负责撰写。

第一节：来自开发商的法律风险

第二节：来自业主委员的法律风险

第三节：来自业主的法律风险

第四节：来自行政主管部门的法律风风险

第五节：来自其他合同主体的法律风险

案例分析编写要求，按第二章案例分析编写要求进行描述。

第六章：物业纠纷的诉讼风险（拟定编写40个页码左右）。本章由山东高速实业发展有限公司负责撰写。

第一节：物权纠纷

第二节：物业费纠纷

第三节：与业主委员的纠纷

第四节：侵权责任纠纷

第五节：物业管理责任纠纷

第六节：物业纠纷的维权途径

第七节：物业纠纷的举证证据收集

案例分析编写要求，按第二章案例分析编写要求进行描述。

第七章：突发事件的应急处理风险，应对公共舆论、接受新闻媒体采访的风险（拟定编写15个页码左右）。本章由山东保利物业管理有限公司负责撰写。

1、紧急事件的描述

2、处理紧急事件的要求

3、紧急事件的处理过程

4、典型紧急事件的处理

5、应对公共舆论、接受新闻媒体采访的应对措施。

案例分析编写要求，按第二章案例分析编写要求进行描述。

四、?编写“物业企业风险防范及案例分析使用读本”

过程中应掌握的基本原则的要求

1、从前期介入——到依法撤离，从外及里（内部

管理）进行分析撰写。

2、梳理好层次、结构、顺序、条理，对风险描述要完

整、提出解决风险与防范的对策和措施要具体，案例分析要有理有据，文字表达要清楚，通俗易懂，便于理解。

3、在编写中所引用的国家的法律、法规和有关教材的内容，一定要注明资料的来源。

4、编写人员在对风险的定义解释、风险描述、预防措施、案例分析，编写的风格各章节要统一，标点符号一定要准确。

5、协会提供的有关专家老师的讲课内容可以参照，但不可照搬，否则有知识产权的法律风险。

6、关于案例编写问题，各参与编写物业企业在编写每个章节时必须要有案例，案例应以本市物业服务企业在经营过程中发生的案例。江泰经纪保险公司、山东豪才律师务所利用各自优势负责广泛收集与物业管理风险与防范有关的案例，并于11月30日前提供给协会，由协会提供给各参与编写的物业企业在编写过程中参考采用。

五、负责汇总审稿的单位及编委会成员

协会由张平、李新民、张炳亭等有关人员组织汇总审稿，参与汇总审稿的单位：山东豪才律师事务所（王辉）、江泰经纪保险公司（蔡霁阳）、济南新汇物业管理有限公司（吴宏杰）、山东诚信行物业管理有限公司（王宏杰）、江苏路劲物业服务有限公司济南分公司（徐玉章）等有关物业企业及成员组成编委会成员进行汇总审稿。

六、编写的时间安排

第一阶段：安排部署拟定编写提纲阶段。从2013年10

月25日—11月15日各参与物业企业拿出各自的编写提纲，经协会及编委会成员审稿后，开始进入编写阶段。

第二阶段：编写阶段。从11月16日—12月30日为编写阶段，此阶段工作是基础性工作，由于时间紧、任务重、要求高，因此，要求参与编写的各物业企业领导要高度重视，充分认识编写“物业企业风险防范与案例分析使用读本”工作重要性，组织有关人员集中精力、集中时间、按时完成，并于12月30日前上交协会，必须以书面材料上报同时提供电子版，协会由王艳艳负责接收。

第三阶段：汇总审稿阶段。从2014年1月1日—20日，协会组织有关物业企业及编委会成员进行汇总、审稿、排版。

第四阶段：反馈修改阶段。从2014年1月21日—3月15日，协会将汇总的拟定稿发放到各参与编写的物业企业和有关人员广泛进行征求意见，要求各物业企业对反馈的汇总拟定稿，认真审查并以书面材料提出修改意见和建议，并于2014年3月16日前以书面形式和电子版上报协会，协会由王艳艳负责接收。本阶段协会将安排一次参与编写的人员进行座谈讨论，广泛征求意见和建议。

第五阶段：定稿阶段。协会将邀请有关部门和专家进行座谈讨论，对提出的意见和建议进行修改定稿后，上报市局有关领导审阅，经市局有关领导审阅同意后择机印刷。

为了鼓励物业企业积极参与支持协会的各项工作，协会年终对会员单位进行考核时，将对参与编写的物业企业的单位给予加分并通报表扬。同时，协会将通过协会网站、杂志广泛宣传并做为本地物业行业成果上报中物协。

附：编写格式及序号排列要求

???????????????????????????济南市物业管理行业协会

???????????????????????????二0一三年十月二十五日

附件：

第×章?×××（宋体三号加粗居中）

第一节??×××（宋体四号加粗居中）

标题“一”格式：黑体三号

标题“（一）”格式：楷体三号加粗

标题“1”格式：楷体三号

标题“（1）”格式：仿宋三号